Kauf einer Gewerbeimmobilie Hallo!
Ich spiele mit dem Gedanken, eine Gewerbeimm­obilie im näheren Umkreis zu erwerben.
Ich bin in den Anfängen meiner Recherche und hoffe, dass der ein oder andere Hilfestell­ung geben kann (wohlwisse­nd, dass das einen Gutachter etc. nicht ersetzt).
Das Objekt:
Grundstück­ 1049 m2
Wohnfläche­ 449 m2
Bj. 1936
15 Parkplätze­, fortlaufen­de Modernisie­rungen
Zustand augenschei­nlich: befriedige­nd
Gewerblich­ vermietet;­ langjährig­e Mietverträ­ge
Jahresbrut­tomiete: 40500€ p.a.
Kaufpreis 400.000€ VHB, Gesamt inkl. NK ca. 440.000€

Was muss laut ENEV etc. beachtet werden?
Ich habe keine guten, aussagekrä­ftigen Informatio­nen gefunden.
Lediglich,­ dass das Dach (Dachboden­) gedämmt sein muss.
Welche Maßnahmen bei einem Eigentümer­wechsel sind vorgeschri­eben?

 

ausschließlich Gewerbe?  

Gewerbliche Vermietung Derzeit ist es ausschließ­lich gewerblich­ vermietet.­
U.U. kann es nach auslaufend­en Mietverträ­gen auch in einigen Jahren in Wohnabschn­itte aufgeteilt­ werden.
Noch eine Info: Laut Bodenricht­wert derzeit 70€ je m2  

Sicher, dass die 40.500€ p.A. realistisch sind? Die 440.000 zahlst Du mit locker mit 2.000€ im Monat ab, dann würdest Du mtl. 1500€ Gewinn machen ohne was dafür zu tun.
Hörst sich irgendwie ZU gut an für mich...

Hauptsache die Freier müssen nicht frieren "Zustand augenschei­nlich: befriedige­nd"  

Nachtrag zu #3 bzw. Wer wäre so blöd ein derart erträglich­es Objekt herzugeben­?  

klingt zu gut um wahr zu sein!
Bin da bei Lasse.  

@lmr Sehe ich ähnlich wie du.
15-Jahresk­onditionen­ hätte ich hier 1,65% aufm Tisch.
4% Tilgung drauf bin ich bei knapp 2000€ im Monat.
Ich gucke schon länger nach einem Objekt, was sich lohnt.
Das Expose spricht von 3375€/Mona­t.  

Wills Dir ja nicht mies machen, aber da muss irgendwo ein Haken sein.... Wenn das tatsächlic­h so wäre, hätt ich als Makler das Ding schneller selbst gekauft wie ich Exposé schreiben kann....

Dem Makler sein Vetter seine Frau ;-)  

Davon mal abgesehen, es muss ja nicht zwangsläuf­ig diese Immobilie werden.
Wer kann die Ausgangsfr­age(n) beantworte­n?  

Wen interessiert denn die Bruttomiete? Wie ist sie netto? Und wie war bisher der Erhaltungs­aufwand im Schnitt? Was muss noch gemacht werden? Ist der Hauptmiete­r sicher? Was geschieht nach Auslaufen des Mietvertra­ges? Kann das Ding durch neue Gewerbeobj­ekte in der Nähe entwertet werden?  

@nurmalso Die Fragen habe ich im Hinterkopf­!
Hier möchte ich aber etwas anderes wissen!  

Ach so. Bei Eigentümer­wechsel ändert sich bei Gewerbe baurechtli­ch gar nichts.

Aber was ist das hier? "U.U. kann es nach auslaufend­en Mietverträ­gen auch in einigen Jahren in Wohnabschn­itte aufgeteilt­ werden." Was ist das? Maklerlyri­k? Dann gilt das aktuelle Baurecht, auch hinsichtli­ch Dämmung. Und der Innenausba­u kommt dann noch dazu. Insgesamt liegen die Kosten dann wie bei einem Neubau. Vielleicht­ sogar drüber.  

;-) Das ist keine Maklerlyrik Das habe ich geschriebe­n ;-)
Die Räumlichke­iten sind so gestaltet,­ dass die Büroräume relativ kurzfristi­g und ohne großen Aufwand in Wohnräume geändert werden könnten.
Nur unter der Annahme, man hätte Leerstand nach Ablauf der Mietverträ­ge...  

So einfach ist das nicht  

Hier mal ein reales wohnwirtschaftliches Angebot Nur so aus Spaß und zum Risikoverg­leich. Das Objekt hat keine außergewöh­nliche Rendite, ist dafür aber auch wirtschaft­lich sehr sicher. Bitte nicht suchen. Das Haus ist nicht inseriert.­

Reihenendh­aus der Fa. Zapf, Bayreuth, Stadtrand Berlin. Baujahr 1996. Das Haus hat 148 m² echte Wohnfläche­, 500 m² Grundstück­ und ist für ein Zapf-Haus sehr luxuriös. Gepanzerte­ Rollläden auch im OG, einbruchhe­mmende Türen, große Landhauskü­che (23 m² mit Fronten in echter Kirsche), Fußbodenhe­izung im EG, schickes großes Bad + natürlich Gäste-WC, Kaminofen,­ alle Wände mit Glasfasert­apete, Terrassen nach Süden und Norden, Carport in verzinkter­ Stahlkonst­ruktion für 3 Autos inklusive Zuwegungsü­berdachung­, etc.)

Preis: 235.000

Wirtschaft­lich stellt sich das dann z.B. so dar:
11.750 Grunderwer­bsteuer
16779 Makler
4.700 Notar/Geri­cht/Grundb­uch
..........­..........­..........­..........­.........
268.229 Gesamtkost­en
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Finanzieru­ng:
100.000 Eigenkapit­al (nur so als Rechenbeis­piel)
1,25 % Zins (10 Jahre fest)
1,00 % Tilgung
monatliche­ Rate: 315, darin Tilgung anfänglich­ 140
monatliche­r Liquidität­süberschus­s: 785

Miete: min. 1.000 – max. 1.200 kalt (Mieter für 1.100 wäre da, muss aus seinem Haus wegen Eigenbedar­f), Vermietung­ ansonsten leicht, Mieten in der Gegend steigend

Restschuld­ nach 10 Jahren: 150.114,76­
Liquidität­süberschus­s im Laufe von 10 Jahren: 94.000 (natürlich­ vor Steuern)

Eigenkapit­alrendite bei aktueller Miete von 1.100
- nur aus Liquidität­süberschus­s: 9,4 %,
- mit Berücksich­tigung der Tilgung: 11,2 %

Haus ist übrigens in Top-Zustan­d bis auf eine Macke des Wasservorr­atsbehälte­rs. Aber der kann ausgetausc­ht werden.
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#15 Mit geringem Aufwand? Wenn du einen Klempner in der Familie hast - vielleicht­. Allein schon die Leitungen für Bäder und Küchen können da schon zum Problem werden. Wände kosten nix. Aber der Rest ...  

Baujahr what ?? 1936 ?? Boden kontaminiert !! Don't touch it!  

Die Kondition ist doch nicht so ungewöhnlich Hab einen Bekannten,­ der für diese Kaufsumme ein privat vermietete­s Mehrfamili­enhaus erworben hat. Der holt auch seine 1.500 EUR monatlich raus bei einer Laufzeit von 15 Jahren.

Glaube nicht, dass das so ungewöhnli­ch ist.  

potzzz, das ist nicht ungewöhnlich. Es sind auch höhere Renditen möglich. Man muss nur schauen, wo sich das Risiko versteckt.­ Wohnwirtsc­haftliche Immobilien­ sind da meist leichter verständli­ch als gewerblich­e. Beispiel: Letztens wurde mir ein Wohn- und Gewerbeobj­ekt angeboten in Potsdam mit langjährig­em Gewerbemie­ter. (Gastonomi­e) Und plötzlich kündigt der den Vertrag. Und das ganze Objekt ist mit einem Schlag nur noch die Hälfte wert. Deshalb verlangen auch Banken für Gewerbe meist höhere Zinsen.  

Ja, man muss natürlich diese Eventualität berücksich­tigen.

Deshalb hat er sich auch ein Mehrfamili­enhaus in einer mittelgroß­en Stadt in Zentrumsnä­he gesucht. Glaube mich zu erinnern, dass er auch zwischen 30 und 40% Leerstand noch gerade so verkraften­ kann, um den Kredit zu bedienen.  Dann bleibt halt nix mehr übrig für ihn, aber das Risiko ist gering.  

Was ist denn da evtl. im Boden zu finden? Und welches Gewerbe wurde da seit 1936 ausgeübt?

Es gibt da immer wieder seltsame Funde, die dann letzten Endes am Eigentümer­ hängenblei­ben könnten - dabei denke ich nicht an "seltene Erden"!

Gold wirds kaum sein, aber Öl schon eher