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Mo, 26. Februar 2024, 17:49 Uhr

Defama AG

WKN: A13SUL / ISIN: DE000A13SUL5

DEFAMA DEMIRE FCR Immobilien – Hingucken. Kauf. Gescheiterte Verkäufe. Unsicherheit über Anleiheplatzierung.


24.11.23 17:21
Nebenwerte Magazin

FCR Immobilien AG mit sehr erfolgreicher Geschäftsentwicklung in Q1/2022


DEFAMA DEMIRE FCR Immobilien – Immobiliengesellschaften an der Börse sind derzeit unter besonderer Beobachtung. Das Bild der Branche wird geprägt von: Steigenden Zinskosten, sinkenden Bewertungen und einigen bereits geplatzten Anlegerträumen. Aktuell geht es bei DEFAMA um den grössten Zukauf der Firmengeschichte – während andere schrumpfen müssen, Deleveraging die Firmenpolitik beherrscht, wächst DEFAMA in seiner Nische. Und kann heute entsprechend mit seinen 9-Monatszahlen starke Wachstumszahlen aufweisen – wie in den letzten Jahren.


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Dazu kommt bei DEMIRE eine geänderte Guidance: Geplante und für die in 2024 anstehende Anleihenfälligkeit zwingend notwendige Immobilienverkäufe konnten bisher nicht wie geplant abgeschlossen werden. Gerade nach dem gescheiterten Verkauf des ehemaligen Quelle-Standortes in Leipzig hatte man gehofft, diesen doch noch „loszuwerden“. Wäre wichtig gewesen. Und bei der FCR Immobilien wartet man voller Anspannung darauf, ob die eigentlich bis zum 21.11.2023 laufende Zeichnungsphase der geplanten 60 Mio EUR Anleihe abgeschlossen wurde, ob genug Zeichner bereit waren in die FCR Immobilien zu investieren. Am 2.11.2023 hiess es diesbezüglich noch: „Die Zeichnungsfrist läuft voraussichtlich bis zum 21. November 2023. “ (FCR CN 2.11.2023) – seitdem nichts gehört. Ausser…


DEFAMA DEMIRE FCR Immobilien – Starke Zahlen. Grösstes Einzelinvestment. Anders als viele kriselnde Immobiliengesellschaften.

Heute gab es die Zahlen zu den ersten neun Monaten 2023, gestern meldete man den grössten Zukauf der Unternehmensgeschichte. Mit dem Kaufvertrag über das Reutter-Center in Zell unter Aichelberg (Baden-Württemberg) kann DEFAMA bereits den vierten Zukauf in 2023 tätigen. Während andere verkaufen müssen oder die Liquidität für potentielle Zukäufe als nunmehr „gefährdete“ Darlehen an Aktionäre ausgegeben haben (Deutsche Konsum REIT), kann DEFAMA die strategischen Wachstumspläne fortsetzen. Für einen Kaufpreis im niedrigen zweistelligen Millionenbereich kann man siche eine Jahresnettomiete von knapp 1,2 Mio  EUR sichern.


Mit Abschluss dieser Transaktion steigt die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA auf mehr als 23 Mio EUR, das annualisierten FFO auf 11 Mio EUR – eigentlich erst für Ende 2023 angestrebt . Das Portfolio umfasst nunmehr 65 Standorte mit 277.000 qm Nutzfläche, die zu 95% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, Kaufland, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, JYSK, AWG, Deichmann, Herkules, KiK, Takko, TEDi und toom. Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei 11,1 Mio EUR, entsprechend 2,32 EUR je Aktie.


Neunmonatszahlen DEFAMA passen in die Landschaft.

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) erzielte bei einem Umsatz von 14,9 (Vj. 14,7) Mio EUR ein Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) in Höhe von 10,8 (9,2) Mio EUR. Dabei wurde ein Ergebnis vor Steuern von 3,8 (3,3) Mio EUR erwirtschaftet. Das Konzernergebnis nach HGB betrug 2,8 (2,5) Mio EUR. Die Funds From Operations (FFO) erreichten 7,1 (4,6) Mio EUR, entsprechend 1,48 (1,33) EUR je Aktie. Sie erhöhten sich somit um 15% gegenüber dem Vorjahreszeitraum.


In den Zahlen durchgängig enthalten waren in den ersten neun Monaten 2023 die Erträge von 61 Bestandsobjekten. Im Laufe des dritten Quartals kamen erste zusätzliche Erträge aus den im Mai erworbenen Objekten Nordhausen und Markoldendorf hinzu. Zudem werden sich die Erträge durch erfolgte Vermietungen sowie durch Indexmietanpassungen weiter erhöhen. Der Nutzen-Lasten-Wechsel für die Heinsberg-Galerie sowie das Reutter-Center in Zell unter Aichelberg erfolgt erst zum Jahresende.
DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG DEFAMA erreicht 2022 alle Ziele und erhöht Dividende


Chart: Defama AG | Quelle: www.goyax.de


DEFAMA DEMIRE FCR Immobilien – Gescheiterte Verkäufe lassen FFO-Erwartung steigen, aber Anleihefälligkeit kommt immer näher.

Eine Aktie mit einem Malus. Eigentlich ein Schnäppchen, wenn nicht das Anleihenklumpenrisiko wäre – mit Fälligkeit in 2024. Das nach Rückkäufen in 2023 verbleibende Rest-Anleihevolumen von nominal 499 Mio EUR ist und bleibt die grösste Hypothek für die DEMIRE-Aktie. Fälligkeit im nächsten Jahr lähmt alles – und hier muss eine Lösung her. Je eher, desto besser. Vielleicht ein Equity-Swap, mit natürlich entsprechender Verwässerung der Aktionäre. Was auch immer. Gegenmittel: Auf jeden Fall weitere Immobilienverkäufe. Nach dem geplatzten Verkauf des LogPark in Leipzig ist man auf der Suche nach potentiellen Käufern für dieses Objekt im dreistelligen Mio EUR Bereich. Und jetzt muss man erstmal Scheitern einräumen. Folge: Geänderte Prognose:


Mehr Miete, höheres FFO – aber Verkäufe müssen her.

DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (ISIN: DE000A0XFSF0) erwartet nun für das Geschäftsjahr 2023 eine geringere Anzahl von Immobilienverkäufen als zum Jahresanfang geplant. Daraus ergibt sich eine größere Portfoliobasis und hieraus resultierend höhere Mieteinnahmen und infolgedessen höhere Funds from Operations (FFO I nach Steuern, vor Minderheiten) als prognostiziert. Vor diesem Hintergrund hat der Vorstand der Gesellschaft beschlossen, die Prognose für das Geschäftsjahr 2023 anzupassen. Der Vorstand erwartet nunmehr für 2023 Mieteinahmen von 78,0 Mio bis EUR 80,0 Mio EUR (bisher 74,5 Mio bis EUR 76,5 Mio EUR) und Funds from Operations I (FFO I nach Steuern, vor Minderheiten) von 35,0 Mio bis 37,0 Mio EUR (bisher 33,0 Mio bis 35,0 Mio EUR).


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Klumpenrisiko lähmt alles – bis zur Klärung…

Ansonsten sähe es bei DEMIRE gar nicht so schlecht: Solide Quartalszahlen mit potentiell weiterer Portfoliooptimierung, sprich Immobilienverkäufen. Was natürlich mit Abstrichen beim Immobilienwert einhergeht – bringt DEMIRE nicht-liquiditätswirksam in die roten Zahlen im Q3 – Folge der hohen Bewertungen in den vergangenen Boomzeiten. Mieterträge bleiben annähernd stabil – Indexanpassungen lassen Steigerungen je Quadratmeter zu:


Die Mieterträge blieben stabil bei 59,9 Mio EUR (9M 2022: 59,9 Mio EUR). Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) sinkt im gleichen Zeitraum auf  Minus 64,6 Mio EUR (9M 2022: 41,2 Mio EUR). Der Rückgang ist überwiegend auf Marktwertanpassungen im Rahmen der Neubewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Minus 59,7 Mio EUR) und der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien zurückzuführen (Minus 25,3 Mio EUR).


DEMIRE Aktie NAV nach Wertanpassungen bei 4,38 EUR – bei Kursen um 1,23 EUR…

Der Marktwert des DEMIRE-Portfolios sank im Vergleich zum Jahresende 2022 auf rund 1,16 Mrd EUR (31.12.2022: 1,33 Mrd EUR). Der Rückgang des Portfoliowertes ist überwiegend auf die erste Jahreshälfte zurückzuführen, als zum einen der Verkauf der Immobilien in Ulm vollzogen und zum anderen die Neubewertung des Immobilienportfolios vorgenommen wurde. Somit verringerte sich der Net Asset Value (NAV, unverwässert) im Berichtszeitraum um 0,61 EUR auf 4,38 EUR je Aktie (31.12.2022: 4,99 EUR)


Chart : DEMIRE Aktie.
Chart: DEMIRE Deutsche Mittelstands Real Estate AG | Powered by GOYAX.de

DEFAMA DEMIRE FCR Immobilien – Anleihe platziert? Warum hört man nichts?

In diese unruhige Phase für Immobiliengesellschaften meldete FCR Immobilien Ende August Kennzahlen, wie Mieteinnahmen, Leerstandsquote, FFO, EBT, Umsatz und Veräusserungserlöse  und später vollständig auf der Homepage unter Finanzberichte/Halbjahreszahlen. Insgesamt sind die Zahlen in Anbetracht der erhöhten Zinsen (Rückgang EBT von 11,5 Mio EUR im Vorjahreszeitraum auf 8,2 Mio EUR im Neunmonatszeitraum, FFO mit 6,8 Mio EUR annähernd auf Vorjahreswert von 7,2 Mio EUR) relativ gut.


Zuletzt Toskana-Golfhotel veräussert – 20 Mio EUR, die gut tun.

Endlich konnte FCR Immobilien eines der „nicht passenden“ Objekte veräussern – und dazu mit einem schönen Gewinn: FCR Immobilien hat am 8.11. endlich die Veräusserung der Hotelimmobilie in Italien, Il Pelagone, gemeldet – laut FCR ein Kapitalrückfluss von rd. 20 Mio EUR. Wenn es jetzt noch Klärungen zu den Softwarebeteiligungen gäbe, könnte man die weitere Entwicklung entspannter betrachten: Denn es kommen immer wieder Fragen zu den beiden Beteiligungen im Softwarebereich – einmal der Minderheitsanteil an der Solutiance, die mit 1,462 Mio EUR zum 30.06.2023 bewertet wird und die nicht börsennotierte Beteiligung an der Immoware24 GmbH, die nach zwei Zuschreibungen immerhin mit 8,751 Mio EUR in den Büchern steht (ebenfalls zum 30.06.2023).


Jetzt ist die Frage kann die zur Platzierung anstehende 60 Mio EUR Anleihe mit einer Laufzeit von 5 Jahren und einem Nominalzinssatz von 7,25%  platziert werden? Wieviele der Anleiheinhaber der in 2024 fälligen 5,25% Anleihe machen von dem Angebot Gebrauch in die neue Anleihe zu switchen?

Letzter Stand ist hier die Passage in der CN der FCR Immobilien vom 10.11.2023 eigentlich zu den Neunmonatszahlen: „Die in der Platzierung befindlichen 7,25 %-Unternehmensanleihe 2023/2028 (WKN A352AX) mit einer Laufzeit von 5 Jahren und einer grundbuchlichen Absicherung kann noch bis zum 21. November 2023 gezeichnet werden. Zudem haben die Inhaber der 5,25 %-FCR Unternehmensanleihe 2019/2024 im Rahmen eines Umtauschangebots die Möglichkeit, die neue Anleihe mit einem Barausgleichsanteil von 20,00 Euro pro Teilschuldverschreibung zu erwerben. Die Emission ist ein wichtiges Instrument für den weiteren profitablen Ausbau des Immobilienportfolios.“


Und jetzt Warten auf das Ergebnis der Zeichnungsphase…
Abschreibungen auf den Immobilienbestand der FCR Immobilien waren laut Halbjahresbericht nicht notwendig – eine Neubewertung wurde zum 30.06. nicht durchgeführt.

Anders als viele Immobiliengesellschaften wurde es bei FCR Immobilien als nicht notwendig gesehen, zum 30.06.2023 Abschreibungen vorzunehmen: „Eine Bewertung der Immobilienbestände erfolgt in der Regel jährlich zum 31. Dezember durch einen externen und unabhängigen Sachverständigen. (…)  Für die Bewertung zum 30. Juni 2023 wurden die Grundsätze stetig wie zum 31. Dezember 2022 angewandt. (…) Da zum 30. Juni 2023 keine erneute Gutachtenbewertung erfolgte, wird auf eine Darstellung von Sensitivitäten der Fair Value Berechnung verzichtet (…)


Nach Rücksprache mit den beauftragten Gutachtern im Rahmen des Halbjahresabschlusses 2023 besteht aus deren Sicht, insbesondere mit Blick auf die aktuelle Bewertung der Immobilien, kein Wertberichtigungsbedarf für das Gesamtportfolio im Geschäftsjahr 2023. Dies entspricht auch der Einschätzung des Vorstands, der in diesem Zusammenhang auf Basis interner Analysen die Bewertung der Immobilien als werthaltig und sachgerecht einstuft.(…) (Halbjahresbericht FCR Immobilien zum 30.06.2023, Seite 16/17)


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Und jetzt stellt sich die FCR Immobilien in schweren Zeiten dem Kapitalmarkt – es gilt eine Anleihe zu refinanzieren und mehr…

Spannend wird es sein, wie die FCR Immobilien mit den steigenden Zinsen auf Dauer zurechtkommt- insbesondere mit ihrem relativ grossen Anteil variabel verzinster Fremdmittel, wie in der Wirtschaftswoche Anfang des Jahres diskutiert wurde. Und natürlich, ob es gelingt die 60 Mio Anleihe zu platzieren, respektive zumindest die demnächst fällige 30 Mio EUR Anleihe zu refinanzieren. Dazu kommt  die hoffentlich bald positiv geklärte Frage, wie es um die Verkäufe in Kitzbühel steht, was aus der spanischen Immobilie wurde, wie es um die beiden Softwarefirmen steht, an denen man beteiligt ist. FCR Immobilien – eine Immobiliengesellschaft, die bisher bilanziell wenig von der Immobilienkrise mit der bekannten Gemengelage gespürt hat. Für die Aktionäre sollte man hoffen, dass dem so bleibt…
fcr immobilien aktie chart
Chart: FCR IMMOBILIEN AG | Powered by GOYAX.de

 
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