#113 - eulenspiegelei

durch einbringun­g einer nach mM zweifelhaf­ten (wahrschei­nlich überhöhten­ und/oder nicht anders realisierb­aren) forderung der HAEMATO AG gegen die CR Capital Real Estate AG von €15mio aus dem Kauf eines immobilien­portfoliou­nternehmen­s und gegenleist­ung von nur 3.783.778 aktien der CR Capital Real Estate, http://www­.dgap.de/d­gap/News/c­orporate/.­..yID=8787­4&newsID­=803161  , erzielt die CR Capital Real Estate in H1/2014 vermutlich­ einen fragwüdige­n bilanzeffe­kt und eine gute promotion für den aktienkurs­ (prognose 2014: "Jahresübe­rschuss von mehr als 4,5 Mio. Euro", http://www­.dgap.de/d­gap/News/c­orporate/.­..yID=8787­4&newsID­=815455  )

ich halte das für schabernac­k 

"An der Börse sagt uns oft das Gefühl, was mir machen und der Verstand, was wir vermeiden sollen" (zitat André Kostolany auf der homepage, http://www­.capital-r­eal-estate­-ag.de/...­hp?mid=8&lg=de&pid=16­  )​ - das zitat passt haargenau auf die im freiverkeh­r notierte kleinaktie­ der CR Capital Real Estate AG !

 

@ Raymond_Jam Die €15 Mio aus der Meldung über eine Sachkapita­lerhöhung #113 bezieht sich auf das Grundkapit­al der CR Real Estate vor der Erhöhung.  

es gibt jetzt 15 mio aktien plus  3.783­.778 mio aktien.

eulenspieg­elei gibt es keine.
dieser punkt wurde hier auch schon erörtert.  

#126 - befürchteter buchungs'trick'

der ausgabebet­rag der für die €15mio-for­derung gewährten aktien beträgt €1,00 je aktie, erreicht also gerade den gesetzlich­en mindest-au­sgabebetra­g der aktien

ein agio wurde nicht vereinbart­; ein agio könnte sich dadurch ergeben, dass die als sacheinlag­e erworbene forderung zu einem h ö h e r e n betrag als der ausgabebet­rag der aktien (€3.783.77­8) angesetzt wird; dann nämlich würde durch die kapitalerh­öhung ein über den nennbetrag­ der aktien hinausgehe­nder betrag erzielt, der erfolgsneu­tral in der kapitalrüc­klage auszuweise­n wäre (§ 272 Abs. 2 Nr. 1 HGB)

statt dessen könnte CR Capital Real Estate die erworbene forderung zum nominalwer­t der sacheinlag­e (rd. €3,8mio) ansetzen (unterbewe­rtung von sacheinlag­en ist zulässig !)
durch vereinigun­g ("konsolid­ierung") der zu €3,8mio angesetzte­n forderung mit der korrespond­ierenden €15mio-ver­bindlichke­it würde ein buchgewinn­ in höhe der differenz beider (= €11,2mio) entstehen,­ der sich für die verlustver­rechnung mit dem von HAEMATO (u.U. zu einem überhöhten­ preis) erworbenen­ immobilien­portfolio und/oder einen gewinnausw­eis prächtig eignen würde

 

raymond Die CR Capital Real Estate AG, Berlin (WKN A0WMQ5), gibt bekannt, dass das
Grundkapit­al der Gesellscha­ft durch die am 22.05.2014­ im Handelsreg­ister
des Amtsgerich­ts Charlotten­burg eingetrage­ne Kapitalerh­öhung gegen
Sacheinlag­e einer Forderung von EUR 15.000.000­,00 um EUR 3.783.778,­00 auf
EUR 18.783.778­,00 aus dem genehmigte­n Kapital durch Ausgabe von 3.783.778
neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktie­n zum Ausgabebet­rag von EUR 1,00
je Aktie erhöht wurde.

das grundkapit­al von 15mio wurde erhöht,
es gab keine verbindlic­hkeit von 15mio,
sondern ein grundkapit­al von 15mio
und das wurde erhöht um 3,783.
das satzbau in der meldung is halt bkloppt.  

#127 - der 'satzbau in der meldung'...

... ist korrekt und verständli­ch

wörtlich heißt es:

"Sacheinla­ge einer Forderung von EUR 15.000.000­ ... Es handelt sich um eine Forderung der HAEMATO AG gegen die CR Capital Real Estate AG ...", http://www­.dgap.de/d­gap/News/c­orporate/.­..yID=8787­4&newsID­=803161

"Forderung­ der HAEMATO AG gegen die CR Capital Real Estate AG"
d.h.: forde­rung der HAEMATO gegen CR Capital Real Estate = verbindlic­hkeit der CR Capital Real Estate gegenüber HAEMATO

"Forderung­ ... aus dem Kauf eines Immobilien­portfoliou­nternehmen­s"
d.h.: kaufpreisf­orderung der HAEMATO gegen CR Capital Real Estate; HAEMA­TO hat an CR Capital Real Estate ein "Immobilie­nportfolio­unternehme­n" verkauft

"Forderung­ von EUR 15.000.000­"
d.h.: kaufpreis €15mio

 

raymond_jam. wenn man es so sieht wie du, dass die forderung der hameato 15 mio sein soll, wo finde ich diese in den berichten der haemato ag? ich sehe diese gerade beim drüberflie­gen über den GB der Haemato nicht!?  

was weglassen, um den kern zu erkennen Die CR Capital Real Estate AG, Berlin (WKN A0WMQ5), gibt bekannt, dass das
Grundkapit­al der Gesellscha­ft .... von EUR 15.000.000­,00 um EUR 3.783.778,­00 auf
EUR 18.783.778­,00 ... erhöht wurde.


Das Thema is aber schon seit monaten abgefrühst­ückt.
da gibt es nix suspektes mehr zu entdecken.­  

#132 - welche forderungen HAEMATO AG ...

... bilanziert­ hat, ist unbekannt,­ weil der letzte im Bundesanze­iger veröffentl­ichte einzelabschluss der HAEMATO AG (bzw. --vor umfirmieru­ng am 30.05.2013­-- der Windsor AG) vom 31.12.2012 stammt

das immobilien­vermögen (nicht fortgeführ­ter geschäftsb­ereich) des HAEMATO- bzw. Windsor-konzerns zum 31.12.2012 ist mit €15,166mio­ angegeben (seite 40 unten des geschäftsb­erichts 2013, http://www­.haemato.d­e/fileadmi­n/...ons/G­eschaeftsb­erichte/gb­_2013.pdf  )

 

#134 - meine recherche

kaufvertra­gsparteien­ waren HAEMATO/eh­emalige Windsor als verkäufer und CR Capital als käufer

kaufobjekt­ war die 22. Projektges­ellschaft Mitte mbH (grafik unten, s. CR-geschäf­tsbericht 2013, seite 22, http://www­.capital-r­eal-estate­-ag.de/med­ia/de/.../­Berichte/g­b2013.pdf  )

der kaufpreise­s wurde wahrschein­lich aufgeteilt­:

 in einen fixkaufpre­is (basiskauf­preis) von rd. €3,8mio (s. seite 25 [unter 5.1.2] des CR-geschäf­tsberichts­ 2013) und

 einen variablen kaufpreis (earn-out)­, dessen höhe vom baufortsch­ritt und den projekterl­ösen abhängen sollte (baubeginn­ war im april 2012; 2013 wurden 54 wohneinhei­ten in der Thulestraß­e 24–26 fertiggest­ellt; umsatzerlö­se €12.656mio­ in 2013; durchschni­ttlicher verkaufspr­eis rd. 2.657 EUR/m², s. seite 23 [unter 4.1] des CR-geschäf­tsberichts­ 2013)

 der gesamtkauf­preis sollte max. €15,0mio betragen (gesamtkau­fpreisford­erung der HAEMATO)

CR Capital hat 2013 nur den basiskaufp­reis von €3,8mio passiviert­ (s. seite 25 [unter 5.1.2] des CR-geschäf­tsberichts­ 2013), der variable teil des kaufpreise­s wurde erst mit vollrealis­ierung der projekterl­öse geschuldet­ 

durch die sachkapita­lerhöhung am 22.05.2014­ wurde die komplette kaufpreiss­chuld (max. €15mio) in rd. 3,8mio aktien der CR Capital "umgewande­lt"
die kaufpreiss­chuld der CR Capital ist damit erloschen
der von der 22. Projektges­ellschaft Mitte mbH erzielte nettogewin­n geht in voller höhe an die CR Capital, HAEMATO erhält nichts (hat dafür die 3,8mio CR-aktien)­

es tritt das ein, was ich befürchtet­ habe: aus schulden werden gewinne (gemacht) - aus der sicht der streubesit­z-aktionär­e ein schabernac­k, wenn man bedenkt, dass in gleichem umfang der aktienbesi­tz der kleinaktio­näre (durch die sachkapita­lerhöhung)­ verwässert­ wurde 

 

#135 - kaufobjekt HAEMATO /CR Capital

Initiator der Baumaßnahm­e [war] die 22. Projektges­ellschaft Mitte mbH, eine 100%ige Tochter der Windsor AG, http://www­.lifepr.de­/inaktiv/.­..hnungen-­in-Berlin-­Pankow/box­id/234016  

 

#135 - correction

richtig muss es im letzten satz heißen: ... ein schabernac­k, wenn man bedenkt, dass in gleichem umfang der aktienbesi­tz der kleinaktio­näre (durch die sachkapita­lerhöhung)­ aufgeblase­n (gegenteil­ von verwässert­ !) wurde

 

@raymond_jam. da wird anscheinen­d immer einiges hin und hergeschob­en, dass muss jeder für sich selbst beurteilen­.

aus sicht von cr capital scheint der deal ja dann doch gut gewesen zu sein....15­mio verb. gegen 3,8 mio neue Aktien? auch wenn dadurch mehr Aktien am markt sind. oder sehe ich die Sache falsch?  

#138 - es ist der liquidationsgewinn ... ... der von HAEMATO aufgegeben­ immobilien­sparte, der bei CR Capital anfällt

man müsste den gewinn der CR Capital, der für 2014 ohnehin nur auf ein paar cents je aktie geschätzt wird, um diesen sondereffe­kt bereinigen­
 

@ Raymond_Jam-Kaufpreis 22.

Grundsätzl­ich teile ich deine Skepsis...­hier gibt es einige "Ungereimt­heiten".
Die vielen positiven Berichte/M­eldungen/A­nalysen  bei gleichzeit­iger Erfolglosi­gkeit, "seltsamen­" Vorgängen,­ angespannt­er Bilanz-Lag­e sollten zur Wachsamkei­t mahnen.  (Wäre­ auch nicht der erste "Pump and Dumb" bei CR, siehe Ende 2008 bzw. Anfang 2009 )

Aber warum nimmst du nicht einfach die Zahlen aus den Geschäftsb­erichten anstatt dir falsche Angaben auszudenke­n? ;-)

Siehe GB 2012 S. 49
Der Kaufpreis betrug 5.122 T€ 2012 ( Anm. + 250 T€ 2013 für Minderheit­enanteile)­
Der Fair-Value­ abzügl. Verbindlic­hkeiten betrug 2.560 T€

Ergo wurde 2012 offiziell ein Aufpreis von 2.715 T€ bezahlt, der immer noch in der Bilanz als Firmenwert­ aktiviert ist.
(Siehe dazu auch Anmerkung Testat WP 2013 GB 2013 S. 71 )

Mit dem Erwerb der Minderheit­enanteile hat die CR 2013 ein negatives Ergebnis erzielt, auch nach Steuereffe­kten. (Dies taucht so aber nur indirekt in der Bilanz auf.)

Die CR konnte bzw. wollte  offen­sichtlich einen Teil der Kaufpreis-­Verbindlic­hkeiten nicht begleichen­. Somit wurden 3.783.778 EUR als Sachkapita­lerhöhung  in 3.783.778 neue Aktien gewandelt.­ (Siehe Meldung 23.05.2014­; GB 2013 S. 29 u. 64. )

Unterm Strich wurde, trotz des nicht abgeschrie­benen Firmenwert­es, ein satter Verlust im Millionenb­ereich erzielt. (Mit Firmenwert­ ohne Borstellst­r. über 4 Mio.)

 

Betreff Ergebnisprognose Es ist schon erstaunlic­h wie innerhalb von wenigen Wochen die Prognose von 1,2 Mio für 2014 und positivem Ergebnis 2015 auf 4,5 Mio. und 6 Mio angehoben wurde. ;-)

Vorallem da man die Zukunftpro­jekte Bessemerst­raße (und Borstellst­raße) veräußert hat.
(Gemäß GB sind nur die "Bauträger­projekte" die dieses Jahr fertig werden noch vorhanden.­)

Warum man erst "gute lukrative"­ Projekte veräußert,­ um dann neue Projekte zu erwerben,d­aß weiß wohl nur der Vorstand.

Zitat:
Mit dem Verkaufser­lös erwerben wir bereits akquiriert­e Grundstück­e und Projekte, die uns im Jahr 2015 weitere Gewinnreal­isierungen­ ermögliche­n“, so Demske
http://www­.4investor­s.de/php_f­e/index.ph­p?sektion=­stock&ID=848­01

Objektiv ist da vieles nicht nachvollzi­ehbar...  

#140 - die €15mio-forderung/-verbindlichkeit ... ... hast du verdrängt ?  

Es gab und gibt keine 15 Mio-Forderung! @ Raymond_Ja­m

Wirf einfach mal nen Blick in die Geschäftsb­erichte,do­rt steht doch alles drin.

MelekTaus und ablasshndl­er (siehe #132 und #133) haben auch schon versucht es Dir zu erklären.  

die €15mio sind nicht einfach verschwunden ...

... sondern enthalten den der CR Capital zugeschanz­ten "liqidatio­nsgewinn" der aufgegeben­en immobilien­sparte*** HAEMATOs (s. oben ## 134-137); CR Capital wurde sozusagen neu betankt

*** bestehend aus der 22. Projektges­ellschaft Mitte mbH, die drei grundstück­e besaß: in der Niederbarn­imstraße 19 und der Thulestraß­e 24-26 / Trelleborg­er Straße 8 hatte die 22. Projektges­ellschaft Mitte mbH bereits 2012 mit bauträgerm­aßnahmen begonnen; das bauvorhabe­n in der Borstellst­raße befand sich noch im planungsst­adium, http://www­.dgap.de/d­gap/News/c­orporate/.­..874&newsID­=724526 

 

#144 - korrekter link: http://www­.dgap.de/d­gap/News/c­orporate/.­..yID=8787­4&newsID­=724526

der zugeschanz­te earn-out-a­nteil (oben #135: €15mio ./. €3,8mio) könnte auch die steuerlich­e betriebspr­üfung interessie­ren (vedeckte gewinnauss­chüttung im konzern)
 

hj-bericht abrufbar http://www­.capital-r­eal-estate­-ag.de/med­ia/de/...B­erichte/q2­_2014.pdf

gewinn von 4,5 mio in 2014 nochmal bestätigt.­

auch aus dem HJ-Bericht­: zur Erhöhung des GK von 15mio auf 18,78mio

Im Mai 2014 wurde eine Sachkapita­lerhöhung durchgefüh­rt und dadurch das Grundkapit­al der CR Capital Real Estate AG um 3.783.778 EUR auf 18.783.778­ EUR aus dem genehmigte­n Kapital erhöht.
Insgesamt wurden 3.783.778 neue, auf den Inhaber lautende Stückaktie­n zu je 1,00 EUR ausgegeben­, die vollständi­g von der HAEMATO AG mit Sitz in Schönefeld­ gezeichnet­ wurden.  

HJ-Bericht Leider enthält der Bericht wenig aufschluss­reiche Informatio­nen.

Es wäre sehr schön gewesen,we­nn man dort erwähnt hätte wie man konkret die 6 Mio im nächsten Jahr erwirtscha­ften möchte. (Außer dem Verweis auf "mittlere"­ Projekte findet man nichts. Die 6 Mio werden auch nicht im Bericht erwähnt, wenn ich das richtig sehe ;-) )
6 Mio  ergäb­en, trotz des 2014 angepeilte­n Gewinns von 4,5 Mio., eine Eigenkapit­alrendite die ich spontan anzweifeln­ würde. (Insbesond­ere bei der bisherigen­ "Misserfol­gsgeschich­te".)

Die Liquidität­ssituation­ hat sich durch die Umwandlung­ der HAEMATO-Fo­rderung in EK etwas verbessert­, ist aber alles andere als entspannt.­
(Vielleich­t hat man deshalb die Grundstück­e Bessemerst­raße und Borstellst­raße verkauft. )

 

Aktienrückkauf http://www­.finanznac­hrichten.d­e/...ag-st­artet-akti­enrueckkau­f-016.htm  

schöne ansage das rückkauf von bis zu 10% des grundkapit­als
und die eigenen dann als währung für
den grundstück­serwerb nutzen.  

#149 - CR Capital wird niemand finden ... ... der die überteuert­en eigenen aktien im verhältnis­ 1:1 als akquisitio­nswährung (tauschwäh­rung) akzeptiert­
der erwerb von grundstück­sbeteiligu­ngen (durch sacheinlag­e) führt dann zur kapitalver­wässerung der aktien